Pavel Popp, MBA, LL.M.

Ano, odhad a stejně tak poradenství a konzultace poskytujete zdarma a nezávazně, online i osobně. Placené jsou pouze odhady s kulatým razítkem pro dědická řízení.

Ústecký kraj (Teplice, Ústí n. L., Most, Chomutov, Litoměřice, Děčín a okolí), Středočeský kraj a Praha.

Žádná. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena k 26. září 2020, a od roku 2021 se již neplatí ani se nepodává daňové přiznání. Její zrušení zůstalo v platnosti i po daňové reformě z roku 2023.

Ano, zaplatíte daň 15% z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou + náklady např. na rekonstrukci. Energie jako náklad započítat nelze.

Jsou zde však i výjimky, kdy se daň neplatí:

• - Po 5 letech (u nemovitostí nabytých do 2020 včetně a u družstevních podílů)
• - Po 10 letech (u nemovitostí nabytých od 2021)
• - Bydliště v nemovitosti alespoň 2 roky před prodejem
• - Použití výnosu z prodeje na vlastní bydlení do 1 roku od prodeje
• - Dědictví v přímé linii
• - Převod mezi manžely při vypořádání SJM nebo rozvodu

AML („Anti-Money Laundering“) znamená opatření proti praní špinavých peněz. Cílem je zabránit tomu, aby se přes finanční systém „čistily“ peníze z trestné činnosti nebo financoval terorismus. V Česku to upravuje zákon č. 253/2008 Sb.

Pro běžného prodávajícího nebo kupujícího nemovitosti to znamená hlavně to, že realitní kancelář i advokát musí ověřit jejich totožnost, původ peněz a zdokumentovat průběh obchodu.

Pokud klient odmítne doložit původ peněz, obchod s nemovitostí nelze uzavřít. Realitní kancelář či advokát musí tuto situaci nahlásit úřadům a nesmí o tom klienta informovat. Za porušení této povinnosti hrozí vysoké, často milionové pokuty.

Obvyklá výše provize je 3 - 5% bez DPH a nejčastěji se vyrovnává rezervačním poplatkem kupujícího. Čím vyšší provize, tím vyšší standard služeb vyžadujte. Překážkou není samotná výše provize, ale protihodnota. 3% znamená spokojit se s kompromisy - makléř nemá v rozpočtu na marketing a ostatní výdaje, což se podepíše na výsledku. V praxi tak klient ušetří např. 1% provize (50 000 Kč), ale makléř prodá 6% pod cenou (300 000 Kč) a klient se to ani nedozví.

Pokud makléř neobhájí ani vlastní odměnu, jak obhájí prodejní cenu vaší nemovitosti?

Ať už jste na internetu četli cokoli, provizi platí vždy prodávající, protože právě s ním má makléř uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu (s kupujícím nikoli).

Pokud jste dosud neprodal/a alespoň 10 nemovitostí, je moudré položit si zodpovědně otázku, zda máte dostatek zkušeností, nepřeceňujete síly a naopak nepodceňujete celý proces prodeje. Advokát za vás sice vyřeší za nižší desítky tisíc smlouvy, ale nenastaví tržní cenu, nepřipraví strategii prodeje, marketing, inzerci, prohlídky, vyjednávání o kupní ceně, financování a další činnosti.

Cílem realitní kanceláře není stát vás peníze, ale zajistit, abyste o ně nepřišli. A především - s realitkou šetříte čas, snižujete rizika a máte právní i odbornou oporu. Vyjednáme lepší podmínky, zajistíme profesionální inzerci a marketing, smlouvy, financování i bezpečný převod financí, převod energií, stěhování i rekonstrukci pro kupujícího.

Jsou i kupující, kteří se koupit nemovitost napřímo od majitele bojí a v realitní kanceláři mají určitou míru právní jistoty a ochrany.

Motivuje makléře investovat do prezentace a marketingu (foto, video, staging, kampaně), čímž zpravidla zvyšuje šanci na vyšší cenu a rychlejší prodej. Nevýhoda vzniká hlavně při volbě špatného makléře. Vše se dá ochránit tak, že se makléř zavazuje ve zprostředkovatelské smlouvě k předem definovaným činnostem a pokud tak nečiní, může mu být smlouva vypovězena. Takto máme smlouvy postaveny i my v 3P Bydlení.

Konzultace → technická kontrola → strategie a cena → příprava/staging → profi foto/video/půdorysy + web nemovitosti → inzerce + databáze → prohlídky/vyjednávání → případná aukce → financování → smlouvy → advokátní úschova → vklad na katastr / přepis na družstvu → předání → přepisy energií → stěhování/rekonstrukce.

Nadstandardní marketing (foto, video, 3D, web nemovitosti, databáze zájemců, sociální sítě), profesionální staging, obchodní dovednosti při vyjednávání a možnost aukce při více zájemcích.

Nabídkové ceny jsou „přání“ prodávajících a realitek. Tržní cena vychází z reálně uzavřených obchodů (data katastru) a bývá nižší. Výkupní ceny bývají kvůli rychlosti ještě nižší, jelikož jsou prováděny za účelem zisku investora, který přebírá všechna rizika a náklady. Chcete-li maximum, vždy bude nejvýhodnější a nejbezpečnější standardní prodej s profesionálním makléřem.

Ano. Výkup za hotovost s nabídkou do 24 hodin po prohlídce je vhodný při tlaku na čas, např. z důvodu stěhování, nebo při administrativní zátěži či komplikacích (hypotéka, zástava, exekuce). Výkupní ceny se pohybují obvykle od 60 do 90%, v závislosti na parametrech nemovitosti, stavu a likviditě (jak rychle ji bude následně reálné prodat na běžném trhu).

Výkup je rychlý, odpadá čekání a starosti, ale finančně nejvýhodnější je vždy cesta standardního prodeje, kdy po odečtení provize makléře dostanete ~95% tržní ceny.

Přesně 0,- Kč. Náš čas s prohlídkou i příprava nabídky je zdarma. Dále hradíme vyhotovení potřebné smluvní dokumentace, advokátní úschovu i poplatek za přepis na družstvu nebo katastru. Obvyklá výše těchto nákladů se pohybuje v rozpětí 20-40 tis. Kč za byt.

Ano, PENB je povinný u prodeje i pronájmu. Dozor provádí Státní energetická inspekce (SEI), pokuty mohou dosahovat až stovek tisíc Kč.

Podpis kupní smlouvy nestačí. Vlastníkem se stáváte až po zápisu vkladu do katastru nebo převodu členského podílu na družstvu. Vkladové řízení na katastru trvá 30 dní od podání. Existují nestandardní výjimky, kde se lhůta může prodloužit až na 60 dní. Nejčastěji se však vklad zapíše den po 20ti denní ochranné lhůtě, tedy po 21 dnech od podání návrhu na vklad.

Do 30. 6. 2025: DPH se uplatňuje při prodeji do 5 let od dokončení nebo rekonstrukce, poté je prodej osvobozen. U pozemků jen u stavebních.

Od 1. 7. 2025: Nově se DPH vztahuje jen na prodeje do 23 měsíců od dokončení či zásadní změny. Po této lhůtě jsou převody osvobozeny. Zpřesňuje se i definice stavebního pozemku.

Standardy jsou advokátní, notářská nebo bankovní úschova. Advokátní úschova bývá nejčastější a nejméně nákladná. 3P Bydlení spolupracuje s lety prověřenou advokátkou. Bankovní úschova mívá citelně vyšší poplatky. Vždy je klíčová kvalitně připravená smlouva o úschově a provázání s vkladem. Nejčastější omyl je, že notářská úschova je bezpečnější než advokátní úschova, přičemž jsou z hlediska ochrany spotřebitele na stejné úrovni.

Ano. Zajišťujeme kontrolu technického stavu, kompletní smluvní agendu a úschovu přes spřátelenou advokátní kancelář.

Ano, máme zkušenost s výkupem/prodejem i u nemovitostí se zástavami či exekucemi, řešení navrhujeme případ od případu.

Při více zájemcích transparentně soutěží jejich nabídky. Cílem je férově dosáhnout maximální ceny za jasných pravidel. Vše probíhá skrze online rozhraní, dle platné legislativy.

Ano, máte vlastní stavební tým (rekonstrukce bytů, jader, koupelen, fasád apod.) a poskytujete správu nemovitostí „pod jednou střechou“.