3P Bydlení → Blog → Pronajímáte byt? Těchto 7 chyb vás může stát desítky tisíc ročně
Pronajímání bytu se může na první pohled zdát jako snadný způsob, jak si zajistit pasivní příjem. Stačí najít nájemníka, podepsat smlouvu a peníze chodí samy. Realita je ale často složitější. Jedna chyba v nájemní smlouvě, nevhodně nastavená cena nebo podcenění výběru nájemníka vás může stát desítky tisíc korun ročně. Pojďme se proto podívat na 7 nejčastějších chyb, kterých se pronajímatelé dopouštějí, a jak se jim vyhnout.
Zvolit správnou výši nájemného je alfa a omega každého výhodného pronájmu. Pronajímatelé však výši nájmu často podcení, nebo naopak přestřelí. Obojí vás může stát zbytečné peníze. Pokud cenu podhodnotíte, může se vám zdát, že je byt obsazený a "něco" vydělává – jenže dlouhodobě tím přicházíte o potenciální zisk. Možná i tisíce korun měsíčně, které byste mohli získat, kdybyste výši nájmu stanovili adekvátně. Na druhou stranu, pokud nájem nastavíte příliš vysoko, můžete odradit potenciální kvalitní nájemníky. Výsledkem je, že byt zůstává delší dobu prázdný a během této doby nevydělává vůbec nic.
Základem je stanovit takovou cenu, která je srovnatelná s nabídkami v okolí. Pravidelně sledujte realitní portály, a to nejen výši nájemného v dané lokalitě, ale také stav nabízených bytů, jejich velikost, dispozici, vybavení, dostupnost MHD nebo parkování, případně občanskou vybavenost.
Při stanovení nájemného je také dobré rozlišovat mezi tržním a ekonomickým nájemným. Tržní nájemné odráží to, co jsou lidé v danou chvíli ochotni za bydlení v konkrétní lokalitě zaplatit. Naproti tomu ekonomické nájemné vychází z vašich reálných nákladů – tedy z hypotéky, energií, daní, pojištění nebo nákladů na údržbu. Ideálně by nájemné mělo pokrýt tyto výdaje a zároveň být konkurenceschopné na trhu.
Důležitá je i pravidelná revize výše nájemného. Ceny na trhu se mění, proto je dobré nájemné průběžně přehodnocovat a v případě potřeby upravit, například při prodloužení smlouvy nebo po uplynutí určitého období.
Pronajmout byt prvnímu zájemci, který zavolá, není vždy úplně dobrý nápad. Výběr nájemníka je klíčový moment celého procesu. Pokud se rozhodnete špatně, může vás to stát nejen peníze, ale také nervy a čas. V praxi to může znamenat nepravidelné placení nájemného, poničený byt, stížnosti od sousedů nebo soudní tahanice o vystěhování.
Samozřejmě platí, že je potřeba jednat v rámci zákona – nikdo nemůže být diskriminován na základě věku, etnika nebo jiných osobních údajů. Ale máte právo vybrat si nájemníka, u kterého máte důvěru, že bude platit včas a chovat se k vašemu bytu s respektem.
Nájemní smlouva není jen formalita – je to právní jistota pro vás i pro nájemníka. Chrání vás v situacích, které dnes možná nečekáte, ale zítra je budete nuceni řešit. Spousta pronajímatelů stále používá zastaralé nebo stažené smlouvy z internetu, které ale neobsahují důležité informace.
Pokud nájemník přestane platit, poškozuje vybavení nebo porušuje podmínky pronájmu, bez dobře napsané smlouvy je vaše vymahatelnost minimální. A právní spory bývají nákladné a zdlouhavé.
Kromě základních informací (kdo, kdy, kde a za kolik) by smlouva měla řešit:
Pokud si na sepsání nájemní smlouvy netroufáte, obraťte se na naši realitní kancelář a my vám sepsání zajistíme. Využít můžete také aktuální vzory nájemních smluv z důvěryhodných zdrojů – například z webu Ministerstva pro místní rozvoj.
Nehody se stávají. A když se stanou v bytě, který pronajímáte, odpovědnost padá většinou na vás jako na vlastníka. Bohužel, řada pronajímatelů spoléhá na to, že "se to nějak vyřeší" nebo že má nájemník vlastní pojištění.
Pokud praskne hadička u pračky a nájemník vytopí sousedy nebo pokud v bytě dojde ke zkratu v elektroinstalaci, náklady na opravy a náhrady škod mohou jít do statisíců. A bez kvalitního pojištění bytu při pronájmu je zaplatíte z vlastní kapsy. To se týká nejen samotné nemovitosti, ale i vaší odpovědnosti za škody způsobené třetím osobám.
Technický stav bytu ovlivňuje spokojenost nájemníka víc, než si možná myslíte. Kapající kohoutek nebo netěsnící okna se můžou zdát jako maličkost, ale nájemníkovi působí každodenní diskomfort. Pokud opravy v pronajatém bytě neřešíte včas, nájemník může snadno získat dojem, že vám na bytě ani na něm nezáleží.
A co udělá? V lepším případě vás kontaktuje a požádá o nápravu. V tom horším se odstěhuje nebo rovnou přestane platit nájem. A to pro vás znamená výpadek příjmu, zdlouhavé hledání nového nájemníka a často i náklady na větší opravy, které se mohly vyřešit levněji, kdyby se řešily včas.
Povinnosti vás jako pronajímatele nekončí podpisem smlouvy. Pokud chcete mít v bytě spokojeného nájemníka, je potřeba nejen řešit aktuální závady, ale také pravidelně kontrolovat technický stav bytu. Ideálně alespoň jednou ročně, vždy samozřejmě po předchozí domluvě s nájemníkem. Taková kontrola není projev nedůvěry – naopak, ukazuje, že se o nemovitost staráte a že vám záleží na tom, aby se nájemník v bytě cítil dobře.
Pronájem je vztah – a každý vztah potřebuje komunikaci. Překvapivě mnoho problémů mezi pronajímatelem a nájemcem nevzniká kvůli penězům nebo technickému stavu bytu, ale právě kvůli špatné nebo žádné komunikaci.
Pokud na zprávy nereagujete, neberete telefon, nebo dáváte najevo, že vás komunikace otravuje, nájemník velmi rychle ztrácí důvěru. Začne se cítit jako někdo, koho nezajímáte. A když pak přijde nějaký problém, místo toho, aby vás kontaktoval, raději hledá jiný byt. Výsledkem je zbytečný výpadek příjmu a komplikace se sháněním nového nájemníka.
Dobrá komunikace s nájemníkem neznamená, že musíte být neustále na telefonu nebo že se máte stát jeho osobním asistentem. Jde spíš o základní lidský přístup – být dostupný, odpovídat v přiměřené době, nezlehčovat problémy a jednat férově. I když zrovna nemáte čas, je lepší napsat „ozvu se zítra“, než nereagovat vůbec.
Občas se zeptejte, jestli je vše v pořádku, reagujte na opravy včas a informujte dopředu o plánovaných změnách. Tím dáte najevo, že vám na vztahu s nájemcem záleží a zároveň si udržujete kontrolu nad stavem bytu.
Předání bytu novému nájemníkovi by mělo vždy probíhat formálně, s důkladně vyplněným předávacím protokolem a fotodokumentací stavu bytu. Na tento krok nezapomínejte – bez jasně zaznamenaného výchozího stavu bytu se totiž jen velmi těžko prokazuje, že nájemník způsobil škodu (například odřenou podlahu, poškozené spotřebiče nebo znečištěné stěny). Výsledkem může být, že přijdete o část (nebo i celou) kauci, protože ji z právního hlediska nebudete moct zadržet.
Tento jednoduchý postup vám v budoucnu může ušetřit spoustu nepříjemností, a přitom jde v podstatě o banalitu, která nezabere víc než pár minut. V případě sporu pak máte v ruce jasné důkazy, které mohou rozhodnout, kdo za co nese odpovědnost. Navíc tím dáváte nájemníkovi najevo, že byt berete vážně – a je větší šance, že se k němu tak bude chovat i on.
Úspěšný pronájem bytu není otázkou náhody, ale pečlivé přípravy, rozumných rozhodnutí a aktivního přístupu. Zmíněné chyby jsou hlavním důvodem, proč pronajímatelé zbytečně přichází o peníze, čas i klid. Když se jim ale vyhnete, může vám byt přinášet stabilní a bezproblémový příjem, aniž byste se museli stresovat nebo řešit zbytečné komplikace.
Pokud si s pronájmem nejste jistí nebo nechcete nic podcenit, obraťte se na naše realitní makléře z 3P Bydlení. Rádi vám pomůžeme s nastavením nájemního vztahu, přípravou smlouvy, výběrem vhodného nájemníka i správou nemovitosti. A nezapomeňte sledovat náš blog – pravidelně sdílíme ověřené rady, tipy z praxe a novinky ze světa bydlení.
