3P Bydlení → Blog → Správa nemovitostí
Správa nemovitostí je velmi komplexní služba, kdy za vás, jako majitele investiční nemovitosti, převezme tzv. “profesionální správce” veškerou agendu spojenou se správou nemovitostí. Práce správce nemovitostí, může být jak velmi klidnou prací, tak i velmi psychicky i fyzicky náročnou a v tomto článku vám blíže představíme, co tato práce obnáší a podělíme se s vámi o to, na co při této práci můžete narazit.
V administraci jde zejména o účetnictví. Důležité je, aby byl ve všem pořádek. Dále sem patří například vypracování předpisů měsíčních zálohových plateb pro jednotlivé vlastníky bytů, evidence uhrazených/dlužných zálohových plateb od vlastníků bytů, kontrola a úhrada dodavatelských faktur, sledování platnosti pojistných smluv a další.
“Majitel bytu svému nájemníkovi v nájemní smlouvě měsíčně účtoval i fond oprav, který nájemník každý měsíc platil. Zákon ale říká, že nemůže. V zákoně stojí, že fond oprav musí platit zásadně a vždy majitel nemovitosti. Majitel bytu byl tedy nucen vrátit vše, co nájemník za celou dobu platil v rámci fondu oprav.”
I taková situace může nastat, pokud není majitel dobře seznámen se zákonem. Toto se s kvalitním správcem nikdy nemůže stát, jelikož zná zákony a veškerá práva i povinnosti, které jsou s celým procesem spjaté.
Do ekonomické správy nemovitosti patří to, co si jistě všichni z vás již domysleli. Jedná se tedy o ekonomiku budovy, nebo bytu. Do ekonomické správy investiční nemovitosti patří více než 20 zákonitostí ze sféry účetnictví a evidence. Patří sem například rozúčtování vody, elektřiny, elektřiny na pohon výtahu, nebo pojištění nemovitosti. V případě, že svěříte správci váš jediný byt, je jeho povinností aktivní a pravidelná komunikace s předsedou družstva (v případě, že je váš byt součástí SVJ).
Do technické správy nemovitostí, jak již název napovídá, spadá vše, co se týká technického stavu. Jde například o řešení jak drobných, tak větších oprav. Zároveň také v případě, že správci svěříte váš kompletní bytový dům, tak je v jeho zájmu udržovat ho v takovém stavu, v jakém ho přebral.
Je to zejména z toho důvodu, pokud se rozhodnete celý bytový dům prodat. V tomto případě je pro vás správce celého komplexu velmi důležitý, jelikož jeho pravidelná údržba vám ušetří peníze a pravděpodobně i čas. Zejména Pokud před prodejem naleznete v domě vady, které prodej mohou zadržet a bude potřeba investice. Při pravidelné údržbě správcem toto riziko eliminujete a můžete poté svůj bytový dům prodat mnohem snadněji.
Rozúčtování je v pořadí ještě před samotným vyúčtováním a je to v podstatě proces, při kterém se náklady na společné služby, jako je například vytápění, dodávka teplé a studené vody, osvětlení společných prostor nebo úklid, rozdělují mezi jednotlivé uživatele nebo obyvatele nemovitosti.
Vyúčtování služeb v rámci užívání bytu nájemníkem je velké téma. Mnoho majitelů neví, zda to dělá správně a ani neví, jaká rizika při chybně vytvořeném vyúčtování mohou přijít. Vyúčtování služeb zjednodušeně znamená porovnání výše (vámi jako nájemníky) nákladů na služby se zaplacenými či předepsanými zálohami.
Největším problémem u vyúčtování je lhůta odeslání na příslušné úřady. V praxi to znamená to, že pokud majitel, nebo správce včas nezašle vyúčtování bytu, nebo celého domu, který má na starost, tak začne běžet pokuta. Tato pokuta je stanovena na 50,- Kč denně od doby nejzazšího termínu, do kdy mělo být vyúčtování posláno. Promlčecí lhůta úřadu jsou maximálně 3 roky. Velmi často se stává, že tuto informaci ani samotní majitelé nemovitostí neví, a proto je fajn mít vedle sebe zkušeného profesionála, který bude na celý proces správy dohlížet a vše kontrolovat tak, aby měl majitel naprosto bezproblémovou investici.
Záležitost, která je s vyúčtováním velmi úzce spojena, jsou zálohy. Zálohy jako takové, by měly být nastavené a přesně spočítané dle spotřeby každého nájemníka. Mnoho majitelů nechá své nájemníky platit stejné zálohy, přesto že jejich spotřeba je zcela jiná.
Kvalitně zprostředkovaná správa nemovitostí znamená zejména osobnější přístup s nájemníky. Víme, že v životě každého investora se toho děje opravdu příliš a pokud máte více investičních bytů s nájemníky, tak jednoznačně není ve vašich silách se všemi udržovat pravidelný kontakt, obstarávat technickou stránku bytu, nebo celé budovy a nebo také vše ekonomicky udržovat.
Profesionální správce nemovitostí je schopen vztahy s nájemníky mnohem lépe a více prohloubit, vytvoří se tedy nejen pevnější pouto, ale především vzájemná důvěra. Díky tomu se poté předchází problémům, které majitele, kteří se o svoje nemovitosti starají sami odrazují a nájemní smlouvy s nájemníky ukončují.
Dále to znamená, že veškeré potřebné dokumenty, budou na jednom místě a v naprostém pořádku. S kvalitním správcem se vám nestane, že by nějaký dokument chyběl, nebo nebyl k nalezení.
Činností správce nemovitostí je samozřejmě mnohem víc. Kvalitní správce nemovitosti by měl být znalý ve všech oblastech. Měl by znát základy stavebnictví (zejména kvůli udržování kvalitního stavu nemovitosti). Dále by měl být velmi empatický, trpělivý a komunikativní. Nájemníci správce musí vnímat jako někoho, s kým se rádi pobaví a v klidu vyřeší veškeré problémy týkající se nemovitosti. Zároveň musí vystupovat jako autorita a jako někdo, koho nájemníci budou plně respektovat.
