3P Bydlení → Blog → Ne každý byt vydělá – kdy se investice do nemovitosti vyplatí?
Investování do nemovitostí je v Česku stále jedním z oblíbených způsobů, jak zhodnotit své peníze. Zvláště koupě bytu na pronájem se těší velké oblibě, protože jde o investici do něčeho hmatatelného, co má v dlouhodobém horizontu tendenci držet hodnotu a chránit peníze před inflací. Ne vždy se ale nákup bytu automaticky vyplatí. Záleží na mnoha faktorech – od lokality přes typ bytu až po vývoj realitního trhu. Kdy tedy dává koupě investičního bytu smysl a kdy se naopak vyplatí zvolit jinou investiční strategii?
.png)
Aby byl nákup bytu na investici skutečně výhodný, měl by splňovat několik klíčových podmínek. Pokud uvažujete o této cestě, zaměřte se především na následující faktory, které detailně rozebereme.
Jedním z nejdůležitějších kritérií je výběr správné lokality. Platí, že byt v žádané oblasti si najde nájemníka snáze a pravděpodobně i za vyšší cenu. Vhodné jsou lokality v blízkosti center měst, poblíž univerzit (vhodné pro pronájmy studentům), v atraktivních čtvrtích s dobrou občanskou vybaveností nebo v lokalitách s plánovanými developerskými projekty či dopravními uzly.
Zároveň je dobré sledovat demografický vývoj v dané oblasti. Pokud roste počet obyvatel nebo se zde staví nové firmy a služby, je to pozitivní signál pro investora, že pro něj bude lokalita atraktivní.
Před koupí je také důležité si spočítat, jakou výnosnost (tzv. hrubý roční výnos) můžete očekávat. Hrubý výnos vypočítáte tak, že roční nájemné vydělíte pořizovací cenou nemovitosti a výsledek vynásobíte stem. V České republice se za zajímavou považuje výnosnost v rozmezí cca 3-6 % ročně.
Nezapomeňte však zohlednit i další náklady, například poplatky do fondu oprav a služby, daň z nemovitosti, případné opravy a údržbu nebo daň z příjmu z pronájmu. Čistý výnos tak bývá nižší než hrubý, ale pokud se pohybuje kolem 3 % a výše, jde stále o smysluplnou investici.
Zajímavým benefitem koupě bytu na investici je i potenciální růst hodnoty samotné nemovitosti v čase. To oceníte například v případě, kdy se rozhodnete byt po několika letech prodat. Růst hodnoty je typický zejména pro atraktivní lokality, kde se rozvíjí infrastruktura, přibývají obchody, služby, školy a pracovní příležitosti.
Investoři tak často cílí na byty v lokalitách, kde se plánují významné změny – například výstavba metra, obchvatů nebo nových obchodních center. Pokud se podíváme na hlavní město, touto renovací v minulosti prošla pražská část Karlín a nové úpravy a investice se plánují na Palmovce či Žižkově.
Teď se na to pojďme podívat z druhé strany, protože ne každá nemovitost je vhodná k investici. Na co si dát pozor?
Pokud ceny bytů v dané lokalitě rostou rychleji než výše nájmů, může být návratnost investice nízká. To je například případ některých lukrativních částí Prahy nebo Brna, kde jsou pořizovací ceny extrémně vysoké, ale nájemné už tak rychle neroste. Výnosy pak mohou spadnout pod 3 % ročně, což už pro některé investory nemusí být zajímavé.
Naopak příliš levné byty v neatraktivních lokalitách mohou přinést jiná rizika, ať už dlouhodobé měsíce bez nájemníků, vyšší náklady na údržbu nebo riziko problémových nájemníků. I když vás láká nízká pořizovací cena, bez poptávky po nájmu bude investice ztrátová a nemá smysl.
Starší byty nebo byty v horším technickém stavu mohou na první pohled působit jako výhodná koupě. Ale po započítání nákladů na rekonstrukci se výnosnost rychle sníží. Navíc u starších domů hrozí vyšší měsíční poplatky do fondu oprav nebo další skryté vady a náklady, které na začátku odhadnete jen obtížně.
.jpg)
Investiční byt můžete financovat z vlastních zdrojů nebo hypotékou. V případě hypotéky je potřeba počítat s tím, že banka vyžaduje prokazatelné příjmy a počítá s rezervami. Výše nájmu by tak měla pokrývat měsíční splátky hypotéky. V ideálním případě ještě zbývá část na pokrytí poplatků a tvorbu rezervy.
Příjem z pronájmu se musí danit, protože se jedná o příjem dle § 9 zákona o daních z příjmů. Máte ale možnost uplatnit výdajový paušál ve výši 30 % nebo odečíst skutečné náklady, například poplatky za služby, úroky z hypotéky, náklady na opravy a další. Vyplatí se proto konzultovat situaci s daňovým poradcem nebo vaší účetní.
Před koupí investičního bytu dále doporučujeme prověřit:
Nepodceňujte ani kvalitu nájemní smlouvy. Ta by měla být dobře právně ošetřena, aby vás ochránila před neplatiči nebo případným poškozením bytu.
.jpg)
Situace na realitním trhu se neustále mění… Jak úrokové sazby, tak ceny nemovitostí nebo třeba regulace nájemného. Obecně platí, že pokud narazíte na byt v žádané lokalitě s přijatelnou cenou a výnosností nad 3 %, vyplatí se o nákupu uvažovat. Naopak spekulativní nákup bez znalosti trhu může vést ke zklamání a velké finanční ztrátě.
Vyplatí se také sledovat, co se děje na hypotečním trhu. Pokud dojde ke snížení úrokových sazeb, dá se očekávat větší zájem o nemovitosti, což může zvednout jejich ceny. To znamená, že koupě investičního bytu před obdobím růstu cen může být strategickou výhodou.
Koupě bytu na investici může být chytrým krokem, ale rozhodně nejde o univerzální řešení pro každého. Klíčem je důkladná příprava, a to počínaje analýzou lokality, přes výpočet očekávaného výnosu až po právní prověření celé transakce. Pokud si nejste jisti, vyplatí se obrátit na odborníky – realitní specialisty, právníky i daňové poradce.
Chcete zhodnotit konkrétní nabídku investičního bytu? Obraťte se na nás v 3P Bydlení. Rádi vám pomůžeme s analýzou a provedeme vás celým procesem bezpečně a s přehledem.
