3P Bydlení → Blog → Inspekce při prodeji nemovitosti
Technická inspekce nemovitosti je v podstatě prověření, nebo kontrola technického stavu nemovitosti. Jedná se o proces, kdy auditor provede kompletní inspekci od podlahy po střechu, zvenku i zevnitř. Myslíte si, že je takto zpracovaný audit při prodeji nemovitosti samozřejmostí? Není. Dělá ho pouhých 2% makléřů.
Většina makléřů majitele nemovitosti ani neupozorní na fakt, že ze zákona ručí 5 let za skryté vady nemovitosti. Makléře nezajímá, zda se později bude kupující s prodávajícím soudit o slevu z kupní ceny, bude chtít odstoupit od kupní smlouvy a požadovat vrácení celé kupní ceny, nebo se kvůli neúplné informaci dostane nový vlastník do těžké životní situace, protože při plánování hypotéky už nepočítal s výdaji na opravu nové střechy, do které zatéká apod. Hlavní je získat provizi. A není divu. Statistiky hovoří jasně - v ČR je k dnešnímu dni registrováno přes 14 000 realitních makléřů a 90% z nich prodá za rok jen 6 nemovitostí.
Inspekce nemovitosti před prodejem je naprosto zásadní a měla by tvořit přílohu každé kupní smlouvy. Narovnává nejen skutečnou tržní cenu nemovitosti, ale také vztah mezi všemi stranami.
Kupující nabývá nemovitost s vědomím všech nedostatků, počítá s nimi a může se na ně připravit (především finančně). Případně pokud si posudek zajistí sám z vlastní inciativy, vynaloží sice několik tisíc za zpracování, ale ušetřit může statisícové nebo dokonce milionové částky.
Prodávající se vyhne pozdějším tahanicím po soudech. Představte si situaci, kdy kupující kvůli skrytým vadám, o kterých nebyl informován, požaduje odstoupení od kupní smlouvy a tím pádem vrácení celé kupní ceny. Ale prodávající mezitím peníze z prodeje použil na vyřešení svého bydlení někde jinde, přestěhoval se i s rodinou, vzal si hypotéku ... to jsou skutečné příběhy z praxe. Prodávající o vadách ani nemusí vědět. Posudek mu umožní vady svépomocí opravit, provést rekonstrukci nebo jednoduše vše dopředu zohlednit v ceně.
Makléř je profesně způsobilá osoba, která by měla nemovitost perfektně znát a je povinna klienta informovat o všech vadách. Právních i technických. Ale makléř není stavař. Pro identifikaci vad stavebního charakteru nemá kvalifikaci. Zpráva technického auditu toto vyřeší. Má podklad, díky kterému je prodej nemovitosti naprosto transparentní a zároveň při komunikaci s potenciálními kupujícími může argumentovat tím, že všechny vady zmíněné v posudku jsou již zohledněny ve stanovené ceně. Audit pak poslouží jako příloha kupní smlouvy a tím je krytý prodávající, kupující i makléř. Přece jen jde i o makléřovu pověst a dobré jméno.
Kvalitní inspektor, který bude kontrolovat vaši nemovitost, může odhalit problémy, které nejsou na první pohled vidět. K odhalení takových problémů má inspektor své nástroje pro měření vlkhkosti, tepelných mostů apod. Z praxe jde nejčastěji o problémy s hydroizolací, základy, střechou, rozvody, plísněmi nebo škůdci. Vady tohoto typu mohou mít výrazný dopad na celkovou životnost nemovitosti nebo finanční plánování sanačních opatření.
POZOR: Připomínáme, že existuje záruka 5 let na skryté vady, která kupujícího po celých 5 let chrání v případě, že v se jeho novém domě, který jste mu prodali, vyskytují skryté vady. Pro vás to může znamenat soudní spor o úhradu nákladů spojených s uvedením do řádného stavu nebo vrácení kupní ceny. V případě prohraného sporu hradíte také veškeré související poplatky (soud, advokáti ...). Soudy v těchto případech stojí v drtivé většině případů na straně kupujícího, stačí k tomu posudek soudního znalce z oboru stavebnictví.
Inspekce pomáhá kupujícímu zejména tak, že se může vyhnout neočekávaným nákladům na opravy po koupi nemovitosti. Dále také předčasné zjištění vad na nemovitosti dává kupujícímu prostor více vyjednávat o narovnání kupní ceny, nebo požadovat opravu před koupí.
Kupující mají sklony vady přehlížet, protože se do nemovitosti např. na první pohled zamilují. Díky kvalitní inspekci nemovitosti získává kupující detailní přehled o technickém stavu, což umožňuje učinit zodpovědné a racionální rozhodnutí o koupi, bez emocí. Právě znalost skutečného stavu dané nemovitosti může v rozhodování hrát klíčovou roli.
Příběh z praxe: Maminka samoživitelka s jedním dítětem se zamilovala do bytu v ceně bezmála 3 mil. Kč. V lokalitě se byty neprodávají, a tak za každou cenu o byt stála. Při auditu se však zjistilo, že v domě je nefungující SVJ, střecha a další konstrukční prvky jsou za hranicí životnosti a fond oprav zeje prázdnotou, protože majitelé jednotek se mezi sebou nedokázali dohodnout. Skrytých vad v bytě bylo více a odpovídající cena bytu činila maximálně 2 mil. Kč. Paní chtěla financovat celou kupní cenu úvěrem a na následné pozdější nutné opravy ve výši cca 1 mil. Kč by už neměla peníze. Technický audit ji zachránil před velkým životním průšvihem.
Inspekce nemovitosti zahrnuje nejen kontrolu veškerých vad, ale může obsahovat i kontrolu bezpečnostních prvků jako jsou požární hlásiče, elektrické rozvody a stavební prvky z hlediska požární bezpečnosti. Dále zda nemovitost splňuje všechny normy a obecně zda je v souladu s projektovou dokumentací. Nově je majitel ze zákona povinen mít projektovou dokumentaci aktuálního stavu nemovitosti. Pokud taková dokumentace neexistuje, je potřeba provést pasportizaci. To vše pochopitelně není zadarmo.
Jak již bylo zmíněno, zanedbání kontroly technického stavu nemovitosti může dostat všechny strany do nepříjemných situací. Pokud tvoří audit přílohou kupní smlouvy, kupující nemůže napadat smlouvu z důvodu, že o vadách nevěděl a prodávající může mít klidné spaní.
Vlhkost je jedním z nejčastějších problémů, které se v nemovitostech vyskytují. Vzniká v momentě, kdy voda vzlíná (stoupá) ze spodní části stavby směrem do svislých konstrukcí (zdiva) uvnitř místností, nejčastěji do výšky přibližně 1 metru od podlahy. Děje se tak proto, že u domů starších 20 let je hydroizolační vrstva, tvořící horizontální bariéru mezi vodou a zdivem, narušená nebo za hranicí životnosti a tím pádem zcela nefunkční. Vlhkost ve zdivu se dá zjistit pomocí kontaktních vlhkoměrů a ideální hodnota je do 3, max. 4% vlhkosti.
Vlhký dům není rozumné zateplit a utěsnit novými okny, jelikož by vodní páry ze zdiva uvnitř místností neměli kam odejít (pokud nebudete intenzivně 3x denně větrat nebo nemáte vyřešenou výměnu vzduchu přes rekuperační jednotku nebo jinou vzduchotechniku), zvyšovali by vzdušnou vlhkost a to by vyústilo v kondenzaci vodních par a tvorbu plísní.
Vlhké zdi dříve či později také vyústí zjednodušeně řečeno v nafouknutí a následné opadávání vnitřních omítek. Proto suchý dům je prioritou číslo jedna. Kvalitně a smysluplně provedená sanace vlhkého zdiva se však pohybuje ve statisícových částkách.
Tepelné mosty jsou místa, kde konstrukcí domu uniká více tepla než v ostatních místech. Např. z důvodu špatně vyřešených detailů kolem oken, chybách v provedení zateplení apod. V kombinaci s vysokou vzdušnou vlhkostí (60%+) se v těchto místech z důvodu kondenzace vodních par tvoří na mokrých místech plísně. Nejčastěji se tepelné mosty vyskytují kolem oken, dveří a ve špatně provedeném zateplení fasády.
Na otázku zda je kompletní inspekce technického stavu nemovitosti před prodejem nebo koupí důležitá, si už nyní můžete odpovědět sami. Naše realitní kancelár 3P Bydlení považuje inspekci dnes již za standard, protože jsme si plně vědomi, jak zásadní dopad může mít na životy našich klientů. Dbáme na to, aby prodej nemovitosti byl transparentní a všechny zúčastněné strany měli kompletní dostupné informace.
