Dotazy na to, jak přemýšlet nad investováním do nemovitostí, mi chodí čím dál častěji. Každý investor samozřejmě pracuje trochu jinak. Zohledňuje jiné faktory, má jinou míru tolerance k riziku a používá jiné strategie. V tomto článku proto nechci tvrdit, že existuje jediný správný způsob.
Ukážu vám jednoduše přístup, který se v praxi osvědčil mně a díky kterému jsem postupně vybudoval portfolio nemovitostí na teplicku v hodnotě dnes již přibližně 155 milionů korun. V mém případě dnes využívám také pokročilejší struktury, právnické osoby, různé druhy financování a kombinaci více investičních metod. Následující příklad ale představuje jeden ze základních principů, na kterých investování do nemovitostí stojí.
Jako příklad použiji bytový dům, který mám aktuálně v nabídce: www.3pb.cz/budapestska
Lokalita: Děčín – Letná, ul. Budapešťská
Počet jednotek: 5
Kupní cena: 8 711 000 Kč
Potenciální nájemné: 43 000 Kč měsíčně
Pro zjednodušený dlouhodobý model budu počítat s těmito parametry:
Podíváme se na dvě rozdílné možnosti financování.
V první variantě investor financuje 70 % kupní ceny úvěrem a zbývajících 30 % vloží z vlastních prostředků.
Výše úvěru: cca 6,10 mil. Kč
Vlastní prostředky: cca 2,61 mil. Kč
Měsíční splátka: cca 38 140 Kč
Potenciální nájemné 43 000 Kč tak na začátku převyšuje samotnou splátku úvěru přibližně o 4 860 Kč měsíčně.
Nejde samozřejmě o čistý zisk. Z této částky je ještě nutné hradit například údržbu, pojištění, případné opravy nebo období neobsazenosti. Pro pochopení principu financování je ale tento rozdíl důležitý.
Při použitých předpokladech vychází model přibližně následovně:
Modelový ekonomický přínos za deset let tak vychází přibližně na 6,87 mil. Kč.
Z původně vložených přibližně 2,61 mil. Kč vlastních prostředků jde o zhodnocení kolem 263 % za deset let. Při zjednodušeném pohledu a započtení průběžného cashflow to odpovídá zhodnocení přibližně 14 % ročně.
Právě zde se začíná projevovat jeden z hlavních principů investování do nemovitostí: investor nevydělává pouze na nájemném. Současně se mu prostřednictvím nájemného splácí jistina úvěru a v čase může růst i hodnota samotné nemovitosti.
Druhá varianta pracuje s výrazně vyšší finanční pákou. Investor nevloží hotovost přímo do kupní ceny, ale financování zajistí také další vlastní nemovitostí.
Výše úvěru: 8,71 mil. Kč
Hotovost vložená do kupní ceny: 0 Kč
Měsíční splátka: cca 54 500 Kč
V tomto případě je na začátku cashflow záporné přibližně o 11 500 Kč měsíčně.
Investor tedy sice nemusí vložit 2,61 mil. Kč hotovosti, ale za tuto výhodu platí vyšší splátkou, záporným cashflow a především tím, že do financování zapojuje další svůj majetek.
Podle stejného modelu:
Po odečtení prostředků, které investor během deseti let průběžně doplatil do záporného cashflow, představuje modelový ekonomický přínos přibližně 5,55 mil. Kč.
Tato varianta dobře ukazuje, že vyšší finanční páka automaticky neznamená vyšší komfort nebo lepší cashflow. Umožňuje ale investovat s minimální hotovostí a vlastní kapitál vytvářet postupným splácením úvěru a růstem hodnoty nemovitosti.
Pokud budeme počítat s dlouhodobým průměrným růstem nájemného o 2,5 % ročně, dnešních 43 000 Kč měsíčně se za deset let dostane přibližně na 55 000 Kč měsíčně. Splátka úvěru se přitom při nezměněné úrokové sazbě nemění. Právě proto se u dlouhodobých investic často zlepšuje poměr mezi příjmem z nájemného a náklady na financování.
U fyzické osoby může být podle dnešní legislativy při splnění zákonného 10letého časového testu následný prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu.
Pokud by tedy nemovitost vzrostla z kupní ceny 8,71 mil. Kč například na modelovaných 12,89 mil. Kč, může být při splnění všech zákonných podmínek příjem z jejího prodeje od daně osvobozen.
Při pronájmu lze při využití skutečných nákladů současně pracovat s daňovými odpisy nemovitosti a dalšími uznatelnými výdaji. Výsledná daň z příjmu z pronájmu tak může být velmi nízká a v některých případech i nulová.
Konkrétní daňový výsledek ale vždy závisí na způsobu vlastnictví, pořizovací struktuře, dalších příjmech a aktuální legislativě.
Při hodnocení investiční nemovitosti je podle mě chyba sledovat pouze to, zda dnešní nájem převyšuje splátku úvěru.
Dlouhodobý výsledek ovlivňuje současně několik faktorů:
Právě jejich kombinace vytváří skutečný dlouhodobý efekt investování do nemovitostí. V praxi samozřejmě žádný model nevychází přesně podle tabulky. Přijdou opravy, období bez nájemníka, změny úrokových sazeb nebo jiné neočekávané náklady. Stejně tak může být růst cen a nájmů rychlejší nebo pomalejší.
Smyslem podobného výpočtu proto není předpovědět budoucnost na korunu přesně. Jeho smyslem je pochopit, odkud se výnos investice skutečně bere a co s ním dělá čas, cizí kapitál a finanční páka.
Uvedené výpočty představují zjednodušený model a nejsou investičním, úvěrovým ani daňovým doporučením. Nezohledňují všechny náklady, budoucí změny úrokových sazeb ani individuální daňovou situaci konkrétního investora.
Pavel Popp, MBA, LL.M.
jednatel a makléř 3P Bydlení
www.3pb.cz/popp
