3P Bydlení → Blog → Dědictví nemovitosti: kdy prodat a kdy držet?
Zděděná nemovitost může znamenat kapitál v řádu milionů korun. Byt 2+1 v Teplicích se dnes běžně pohybuje kolem 2–2,5 milionu Kč, rodinné domy často mezi 4 až 7 miliony Kč podle lokality a stavu. Rozhodnutí, zda realizovat prodej bytu v Teplicích, nebo si nemovitost ponechat, proto není emocionální otázkou, ale strategickým finančním krokem. Každé rozhodnutí by mělo vycházet z konkrétních čísel, daňových pravidel a aktuální situace na trhu. Zároveň je potřeba zohlednit technický stav nemovitosti, očekávané investice do oprav a také vlastní finanční cíle. Jinou strategii zvolí člověk, který potřebuje rychle uvolnit kapitál například na vlastní bydlení, a jinou ten, kdo hledá dlouhodobý pasivní příjem z pronájmu. Roli hraje i vývoj cen v dané lokalitě, poptávka po nájemním bydlení a dostupnost financování. Správně nastavená strategie může znamenat rozdíl v řádu stovek tisíc korun.

Dědické řízení a katastr
Nemovitost se standardně prodává až po skončení dědictví a po zápisu v KN; dřívější smluvní postupy existují, ale jsou atypické a vyžadují právní servis.
Už během řízení je ale vhodné:
Teoreticky lze uzavřít smlouvu i dříve (například s odkládací podmínkou), jde však o nestandardní a rizikový postup, který vyžaduje individuální právní posouzení.
Skryté závazky a břemena
Časový test 10 let
Časový test je jedno z hlavních pravidel pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti od daně z příjmu. U nemovitostí nabytých v posledních letech platí obecně lhůta 10 let mezi nabytím a prodejem (u starších nabytí může být lhůta 5 let). Pokud je tato lhůta splněna, příjem z prodeje je od daně osvobozen. U zděděné nemovitosti lze za určitých podmínek započítat i dobu, po kterou ji vlastnil zůstavitel – typicky pokud jde o dědění v přímé linii (například po rodičích) nebo mezi manžely. Neplatí však, že by se vždy automaticky posuzovala pouze doba vlastnictví zůstavitele; záleží na konkrétním vztahu k zůstaviteli a splnění zákonných podmínek.
Příklad: rodiče vlastnili byt 18 let a dítě jej zdědí. Pokud následně byt prodá a jsou splněny podmínky pro započtení doby vlastnictví zůstavitele, může být příjem z prodeje osvobozen od daně. Jiná situace nastává, pokud časový test splněn není. V takovém případě se daní rozdíl mezi prodejní cenou a daňově uznatelnými výdaji (například hodnotou stanovenou v dědickém řízení a případnými prokazatelnými náklady). Základní sazba daně činí 15 %, přičemž při vyšším celkovém základu daně může být část příjmu zdaněna vyšší sazbou. Například pokud byl byt oceněn na 2 000 000 Kč a prodán za 2 300 000 Kč, rozdíl činí 300 000 Kč. Při sazbě 15 % by daň představovala 45 000 Kč (za předpokladu, že nevzniknou další odpočitatelné náklady a nedojde k uplatnění vyšší sazby). Správné posouzení časového testu tak může znamenat úsporu desítek tisíc korun.
Pokud není splněna podmínka pro osvobození, daní se rozdíl mezi prodejní cenou a daňově uznatelnými výdaji (např. hodnotou z dědického řízení a případnými prokazatelnými náklady). Sazba daně je progresivní – základní sazba činí 15 %, při vyšším základu daně může být část příjmu zdaněna vyšší sazbou. Konkrétní výše daně proto závisí na individuální situaci poplatníka.
Praktický výpočet daně
Podívejme se na konkrétní modelovou situaci. V dědickém řízení byl byt oceněn znalcem na 2 000 000 Kč. Tato částka se stává tzv. nabývací hodnotou pro výpočet případné daně. Nemovitost následně prodáte za 2 300 000 Kč. Rozdíl mezi těmito částkami, tedy 300 000 Kč, představuje zdanitelný zisk. Pokud není splněn časový test, uplatní se sazba daně z příjmu 15 %. V tomto případě tedy zaplatíte 45 000 Kč (15 % z 300 000 Kč). Reálně vám z rozdílu zůstane 255 000 Kč. Z toho je patrné, že správně stanovená hodnota při dědickém ocenění má zásadní význam. Pokud by byla hodnota v řízení podhodnocena, může být výsledná daň vyšší. Naopak realistické ocenění podle tržních dat pomáhá optimalizovat daňový dopad a předejít zbytečným ztrátám.
Výpočet
Správně stanovená hodnota při dědickém ocenění má tedy přímý finanční dopad.
Modelový příklad – byt v Teplicích
Představme si zděděný byt 2+1 o velikosti 54 m² v širším centru Teplic, například v udržovaném panelovém domě po revitalizaci. Tržní hodnota takové nemovitosti se může pohybovat kolem 2 300 000 Kč v závislosti na stavu a patře. Pokud byste se rozhodli byt pronajímat, reálné nájemné se dnes pohybuje přibližně mezi 11 000 až 13 000 Kč měsíčně bez energií. Při průměrném nájmu 12 000 Kč činí roční příjem 144 000 Kč. Hrubý výnos tak vychází na zhruba 6,2 % ročně. Po započtení daně z příjmu, běžné údržby (např. 20 000–30 000 Kč ročně), případné neobsazenosti a rezervy na opravy se čistý výnos dostává přibližně na 4–5 %. Pokud byt vyžaduje rekonstrukci za 300 000 Kč, návratnost investice se prodlouží o několik let. V takovém případě může být jednorázový prodej ekonomicky výhodnější než dlouhodobé držení.
Modelový příklad – rodinný dům
Máme zděděný rodinný dům v okrajové části Teplic o dispozici 4+1 se zahradou, v udržovaném, ale původním stavu. Aktuální tržní hodnota takové nemovitosti může činit přibližně 5 500 000 Kč v závislosti na lokalitě, velikosti pozemku a technickém stavu. Pokud by se dům pronajímal, realistické nájemné se pohybuje kolem 22 000 Kč měsíčně bez energií. Roční příjem by tedy činil 264 000 Kč. Hrubý výnos vychází zhruba na 4,8 % ročně, což je nižší než u menších bytů. U rodinných domů je však potřeba počítat s vyššími provozními náklady a nepravidelnými investicemi. Střecha, kotel, rozvody nebo zateplení mohou znamenat jednorázový výdaj ve výši 300 000 až 800 000 Kč. Pokud by bylo nutné investovat například 500 000 Kč do modernizace, efektivní návratnost se výrazně prodlouží a reálný výnos klesne pod 4 %. Navíc dům nese vyšší riziko delší neobsazenosti a náročnější správy. V situaci, kdy dědic nemá zájem o aktivní správu ani další investice, bývá prodej domu Teplice často racionálnější a finančně bezpečnější variantou než dlouhodobé držení.
Většina dědictví zahrnuje více osob. A právě zde vznikají komplikace.
Vyplacení podílu
Jednou z možností řešení spoluvlastnictví je situace, kdy jeden z dědiců projeví zájem nemovitost si ponechat a ostatní finančně vyplatí. V praxi to znamená, že se nejprve stanoví reálná tržní hodnota nemovitosti – ideálně podle aktuálních realizačních cen, nikoli pouze podle odhadu z dědického řízení. Následně se vypočítá hodnota jednotlivých podílů. Například pokud má dům hodnotu 6 000 000 Kč a jsou tři dědicové s rovnými podíly, každý podíl odpovídá částce 2 000 000 Kč. Dědic, který si chce nemovitost ponechat, musí ostatním vyplatit jejich část. To často vyžaduje vlastní úspory nebo hypoteční financování. Klíčová je dohoda mezi dědici a realistické ocenění, aby nevznikly zbytečné spory.

Společný prodej
Společný prodej bývá v praxi nejčistším a nejrychlejším řešením spoluvlastnictví po dědictví. Všichni dědici se dohodnou na prodeji celé nemovitosti jako jednoho celku, čímž se maximalizuje její tržní hodnota. Prodej podílu samostatně je totiž zpravidla výrazně méně výhodný a omezuje okruh zájemců. Pokud se nemovitost prodá jako celek, výnos se následně rozdělí mezi dědice podle jejich podílů uvedených v usnesení o dědictví. Klíčové je stanovit realistickou cenu a nastavit jasná pravidla komunikace. V praxi často pomáhá, když celý proces vede nestranný profesionál. Zkušené realitní kanceláře v Teplicích dokáží zajistit ocenění podle skutečně realizovaných cen, koordinovat podpisy, organizovat prohlídky a řešit administrativu. Transparentní postup minimalizuje riziko sporů mezi dědici a zároveň zvyšuje šanci na dosažení maximální možné prodejní ceny.
Rozdíl mezi amatérským a profesionálním prodejem může být 5–12 % z ceny. U bytu za 2,5 milionu Kč to představuje až 300 000 Kč.
Ocenění podle realizovaných cen
Stanovit správnou prodejní cenu je zásadní krok, který ovlivní rychlost i výsledek celé transakce. Mnoho vlastníků se orientuje podle aktuálních inzerátů na realitních serverech. To je však jen polovina reality. Nabídkové ceny představují přání prodávajících, nikoli skutečně uzavřené obchody. Rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou může v Teplicích činit běžně 3 až 8 %, v některých případech i více. Klíčové jsou údaje o skutečně prodaných nemovitostech ve stejné lokalitě, srovnatelné velikosti a technickém stavu. Rozhoduje konkrétní ulice, patro, orientace bytu, stav domu i energetická náročnost. Práce s reálnými daty umožňuje nastavit cenu tak, aby přilákala zájemce a zároveň maximalizovala výnos. Přestřelená cena vede k dlouhému „ležení“ inzerátu na trhu, podhodnocení zase znamená zbytečnou finanční ztrátu. Správné ocenění je proto kombinací dat, zkušenosti a znalosti místního trhu.
Příprava a prezentace nemovitosti
První dojem rozhoduje. Kupující si během několika vteřin vytvářejí názor, zda je nemovitost zaujala. Proto má příprava před prodejem zásadní význam. Základní úpravy, jako je čerstvé vymalování neutrální barvou, odstranění starého nebo nadbytečného nábytku a důkladný úklid, dokážou prostor opticky zvětšit a zpřehlednit. Neméně důležitá je profesionální prezentace. Kvalitní fotografie se správným světlem, kompozicí a úhlem pohledu výrazně zvyšují počet reakcí na inzerát. Přehledný půdorys pomáhá zájemcům lépe pochopit dispozici bytu či domu. Dobře napsaný popis s konkrétními údaji a jasnými benefity doplňuje celkový dojem. Praxe ukazuje, že takto připravená nemovitost se může prodat o 30–50 % rychleji než ta bez úprav a profesionální prezentace.
Realitní trh v Teplicích je dlouhodobě považován za stabilní, bez extrémních cenových výkyvů, které jsou typické pro velká města. To však neznamená, že odpouští chyby. Naopak – je velmi citlivý na přestřelené ceny. Pokud je nemovitost nastavena nad reálnou tržní úroveň, zájemci ji rychle vyřadí z výběru a inzerát zůstává na trhu neúměrně dlouho. Nejrychleji se prodávají menší byty, zejména dispozice 1+kk až 2+1. Ty jsou atraktivní jak pro mladé páry, tak pro investory hledající stabilní výnos z pronájmu. Větší byty a rodinné domy mají užší cílovou skupinu a vyžadují pečlivější strategii. U domů je klíčové realistické nacenění podle stavu, energetické náročnosti a lokality – rozdíl mezi centrem a okrajovými částmi může činit stovky tisíc korun. Specifikem regionu je relativně vyšší procentuální výnos z nájmu oproti Praze nebo Brnu. Současně jsou však kupující cenově velmi citliví a důkladně porovnávají nabídky. Právě hluboká lokální znalost – konkrétních ulic, poptávky i kupní síly – je tím, co odlišuje běžnou inzerci od strategicky vedeného prodeje s maximálním výsledkem. V 3P Bydlení pracují zkušení makléři, kteří detailně znají trh v Teplicích i okolí a opírají se o reálná data z uskutečněných prodejů. Pomůžeme vám nastavit správnou cenu, strategii i načasování. Napište nám a domluvte si nezávaznou konzultaci – společně najdeme řešení, které vám přinese nejlepší výsledek.
Přečtěte si také: