3P Bydlení → Blog → Neprodávejte svou nemovitost, dokud si nepřečtete tohle
Prodej nemovitosti je komplexní proces, který zahrnuje nejen znalost realitního trhu, ale také právní orientaci, schopnost strategického plánování, profesionální prezentaci a efektivní vyjednávání. Ačkoli se může zdát, že stačí nemovitost vyfotit, vložit inzerát na realitní portál a čekat na kupce, realita je podstatně náročnější.
Jedno špatné rozhodnutí, podcenění přípravy nebo absence odborné asistence mohou vést k finanční ztrátě, a to v řádech statisíců korun. V tomto článku si proto detailně rozebereme, jak při prodeji nemovitosti neprodělat a naopak maximalizovat její hodnotu.
Jedním z nejčastějších důvodů, proč prodávající přicházejí o peníze, je podcenění reálné tržní hodnoty nemovitosti. Mnozí majitelé při stanovení ceny vycházejí z nereálných nabídek na inzertních serverech nebo podléhají svým emocím, což může vést k buď přemrštěné, nebo naopak podhodnocené finanční strategii. Typickým příkladem je, když prodávající přecení vlastní nemovitost kvůli tomu, že k ní má vybudovaný vztah, a odmítá přiznat objektivní hodnotu majetku.
Klíčová je strategie prodeje. Pokud například dojde k zlevnění nemovitosti pod tlakem prvního zájemce, můžeme narušit důvěryhodnost nabídky a znehodnotit ji v očích trhu.
Dále je častým problémem nedostatečná nebo nevhodná prezentace nemovitosti. Pravděpodobně každý z nás už narazil na inzerát, kde byly fotografie pořízené na mobilní telefon, prostor byl neuklizený nebo jeho popis nevypadal moc zajímavě, případně ani neobsahoval klíčové informace pro zájemce. To vše dokáže výrazně snížit atraktivitu nabídky a vlastně i cenu samotné nemovitosti.
V neposlední řadě mohou vzniknout ztráty v důsledku chybných nebo neúplných smluvních dokumentů. Absence předávacího protokolu, nedostatečně definované podmínky úhrady nebo přehlédnutí právních vad s sebou může přinést závažné komplikace.
Pro správné ocenění nemovitosti existují tři hlavní přístupy:
První metoda vychází z porovnání obdobných prodaných (nikoli inzerovaných) nemovitostí v dané lokalitě v aktuálním období, druhá z výnosu, který je možné z nemovitosti generovat, a třetí z výše investic do výstavby či rekonstrukce. Nejvhodnějším nástrojem je často kombinace tržní analýzy s reálnou poptávkou na trhu. Oproti bankovnímu odhadu ceny nemovitosti, který reflektuje spíše likvidní hodnotu v případě propadu cen nemovitostí, má odhad od zkušeného makléře výhodu v tom, že dotyčný pracuje s aktuální dynamikou a situací na trhu. Navíc při nesprávném ocenění dochází k tomu, že v případě příliš vysoké ceny zůstává nemovitost dlouho bez zájmu a u podhodnocení prodávající přichází o zisk. A to nejsou dobré varianty.
Typická otázka, které čelí každý prodávající, je, zda nemovitost nabízet pod realitní kanceláří, nebo se do toho pustit svépomocí. Přestože se může zdát, že vlastní prodej ušetří provizi, zkušenosti ukazují, že výsledkem je často nižší prodejní cena, horší vyjednávací pozice a obrovské riziko právních chyb. A to nemluvíme o starostech a časové náročnosti, která jde ruku v ruce při prodeji svépomocí. Při prodeji nemovitosti jsou v sázce zpravidla vaše celoživotní úspory a to je dobré mít na paměti.
Zkušený realitní makléř kromě stanovení vhodné cenové strategie poskytne další důležité služby, jako například profesionální prezentaci nemovitosti včetně videí, vizualizací, propracovaného půdorysu – a zajistí její nasazení na nejnavštěvovanějších realitních serverech, sociálních sítích, případně venkovní reklamu a letáky do schránek v dané lokalitě. Dále se například u nás můžete spolehnout na homestaging, což jsou estetické úpravy provedené designerem, které vedou k větší atraktivitě nemovitosti v záplavě konkurenčních nabídek. Zajišťujeme rovněž kompletní právní servis včetně advokátní úschovy a přípravy smluvní dokumentace a v neposlední řadě organizujeme prohlídky nemovitosti a jednání s potenciálními kupujícími. Navíc ve většině případů makléř dokáže vyjednat vyšší cenu, než jaké by dosáhl samotný prodávající, a tím se tak vykompenzují náklady na provizi.
Takže jako prodávající žádné zvýšené náklady na provizi makléře nepocítíte. Naopak můžete získat desítky až stovky tisíc korun nad vaše očekávání a navíc ušetříte hromadu času a starostí.
První dojem prodává. Příprava nemovitosti je klíčovým faktorem ovlivňujícím výši nabídky. Drobné opravy, důkladný úklid, profesionální fotografie a v neposlední řadě homestaging mohou zvýšit atraktivitu nemovitosti, což vede k vytvoření dojmu vyšší hodnoty nemovitosti. Kupující často rozhodují o svém zájmu již během prvních vteřin prohlídky a dají na první dojem, proto je důležité připravit prostor tak, aby působil čistě, prostorně a přívětivě hned od začátku.
Neméně důležitou záležitostí je právní a technická tzv. due diligence. Před zahájením prodeje by si prodávající měl ověřit vlastnická práva v katastru nemovitostí, zjistit případné právní vady, jako jsou věcná břemena, zástavní práva nebo probíhající exekuce či dědické řízení. Současně je třeba zkontrolovat stavební dokumentaci a soulad skutečného stavu s úředními záznamy. Technický audit, zejména u starších staveb, může odhalit závady, které by později vedly k reklamacím nebo právním sporům.
S tímto tématem se pojí kvalita smluvní dokumentace, která zde hraje zásadní roli. Chyby ve smlouvách mohou vést k tomu, že kupující nezaplatí včas, zpochybní dohodnuté podmínky nebo se později domáhá slev kvůli neoznámeným vadám. Smlouva by měla být vždy vypracována zkušeným právním týmem a měla by obsahovat přesné údaje, podmínky platby, předání nemovitosti a případně ustanovení o známých zjevných vadách. Zlaté pravidlo pak říká, nikdy nepoužívat vzory smluv stažené z internetu. Jsou obecné a nemusí zohledňovat individuality vaše případu.
.jpeg)
V rámci samotného procesu prodeje je třeba nastavit vhodnou strategii vyjednávání. To už zpravidla necháváte na realitním makléři. V případě většího zájmu je možné využít aukční princip, kdy se nabídky porovnávají a prodávající volí nejvýhodnější. Komunikace s kupujícími by měla být vedena transparentně, což pomáhá předejít nedorozuměním. Profesionální realitní makléř zde sehrává zásadní roli, protože dokáže odhadnout moment, kdy je vhodné tlačit na vyšší cenu, a kdy naopak přistoupit na kompromis. Každý makléř má svou strategii, která se opírá o roky zkušeností v realitním byznysu. V případě, kdy se sejde více zájemců o vaši nemovitost, se nabízí uspořádání aukce, čímž získáte z prodeje ještě vyšší cenu. Jak takovou aukci uspořádat, aby bylo vše právně i procesně v pořádku, zajistí náš zkušený makléř.
Pokud sami nemáte letité zkušenosti s realitním trhem, nechte prodej své nemovitosti raději na profesionálech. V naší realitní kanceláři 3P Bydlení se vám dostane prvotřídní péče. V první řadě svým klientům nasloucháme a celou prodejní strategii opíráme o jejich očekávání.
Myslete na to, že služby kvalitní realitní kanceláře, která zajistí komplexní servis, mohou znamenat propastný rozdíl mezi komplikovaným a vůbec uskutečnitelným prodejem a efektivní ziskovou transakcí bez starostí.
Pokud jste se rozhodli prodat sami bez realitní kanceláře, je rozumné se na celý proces dobře připravit a vyzbrojit se několika základními znalostmi a dovednostmi. Díky tomu se vyhnete drahým přešlapům.
Budete-li se držet rad v našem e-booku, budete schopni prodat svépomocí i bez realitní kanceláře. V případě, že budete potřebovat s čímkoliv pomoc, poradit, jsme tu pro vás.
E-book si můžete stáhnout zde.
